Hamide HANGÜL
Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Yönetim Kurulu Başkanı Ramadan Kumova, Türkiye’de ev sahipliği oranının son 8 yılda yüzde 61’den yüzde 55’lere kadar gerilediğini, kiralık konut ihtiyacının da yüzde 20’den yüzde 27’ye yükseldiğini söyledi. Son 5 yılda ise sıfır konut satışlarının 651 bin adetten 379 bine düştüğüne dikkati çeken Kumova, bu düşüşün konut üretimine de yansıdığını, böylelikle 2014-2018’de üretilen konut için alınan 3 milyon 992 bin 475 iskanın, 2019-2023’teki beş yıllık dönemde 3 milyon 131 bin 200’e gerilediğini söyledi. Böylelikle konut üretiminde Türkiye’deki düşüşün yüzde 22, İstanbul’da yüzde 31 seviyesinde olduğunu belirten Kumova, bu düşüşün nedenlerini, konut kredi faizleri ve arsa maliyetlerinin çok yüksek olması, ikinci konutunu alacak yatırımcılara yönelik uygulamalar olarak sıraladı.
Yalancı bir bahar yaşadık
Bu düşüşlere rağmen piyasada konut krizinin henüz hissedilmemesinin temel nedeni 2’inci el konut satışlarının artması olduğuna dikkati çeken Kumova, sözlerini şöyle sürdürdü: “Sıfır satışları 2018’de 650 bin seviyesinden 2023’de 379 bine düşmüş. 2’nci el konut satışı da 700 binli adetlerden 1 milyon 30 bine kadar çıkmış. Böylece bir kriz hikayesi yaşanmamış, ikinci el bunu sübvanse etmiş.
Alıcının ihtiyacı bir şekilde karşılanmış. Fakat beş yıl artıştan sonra 2023’e bakıyoruz, ilk defa ikince el satışları 1 milyon 30 binlerden, 846 bine düşmüş. Artık alanlar satmamaya başlamış. Yine 2024’ün ilk çeyreğine baktığımızda İstanbul’da yüzde 6, Türkiye’de yüzde 17 düşüş var. Eğer bu düşüş trendi 2024 ve 2025’te de devam ederse ki benim şahsi fikrim olarak söylüyorum, devam edecek. O zaman birinci elde az üretimi sübvanse eden satışlar azalacak ve biz o zaman krizi hissetmeye başlayacağız. Bugüne kadar biz bir yalancı bahar yaşadık.”
Konut yatırımcısı, kiralık ev arzının tek kaynağı
Türkiye’de kiralık konut arzını bireysel yatırımcıların konutlara yaptıkları yatırımlar aracılığıyla sağlandığının altını çizen Kumova, sözlerini şöyle sürdürdü: “Fakat son 2 yıldır uygulamaya konan yeni düzenlemeler ve getirilmesi düşünülen vergiler nedeniyle yatırımcıların bir kısmı yurt dışına yönelmiş, bir kısmı ise konutu yatırım aracı olarak görmekten vazgeçmeye başlamıştır.
Yaşanan sürecin sonucu olarak önümüzdeki 2 yıl içerisinde kiralık konut arzında sıkıntının büyüyeceğini ve bunun kira fiyatlarını artıracağını öngörüyoruz. 2024 yılı sonunda başlar, 2025 yılında fiyatları hissederiz.” Özel sektörün bu faiz oranlarıyla kiralık konut üretmesinin mümkün olmadığını söyleyen Kumova, kiralık konut arzını bireysel gayrimenkul yatırımcısının sağladığını belirtti.
Fonlar yastık altını ekonomiye kazandırır
Proje Gayrimenkul Yatırım Fonlarının (PYGF) konut arzı için iyi bir enstrüman olabileceğini dile getiren Kumova, “Geçtiğimiz haftalarda gündeme gelen Proje Gayrimenkul Fonlarını sektör için oldukça önemli bir gelişme olarak görüyoruz. Konut satışlarına yönelik değil, üretimin finansmanına yardımcı olacak bir çözüm olacaktır. Fonlar sayesinde sektörün bankalardan borçlanma ihtiyacı azalır. Aynı zamanda konut alamayacak küçük yatırımcı bu fonlardan hisse alarak, konut fiyat artışlarına dayalı gelir elde edebilecek. PYGF’ler, sermayenin tabana yayılması ve yastık altı paranın ekonomiye kazandırılmasında önemli bir rol oynar” diye konuştu.
Yabancıya satış yüzde 3’ün altında
Yabancı yatırımcının bazı söylemlerle tedirgin edildiğini belirten Kumova, 2023 yılı sonuna kadar, yabancıya yaklaşık 400 bin adet konut satıldığını belirterek, “Bu konutların sadece yüzde 10’u, yani 40 bin adedi vatandaşlık başvurusu için kullanıldı. Ne yazık ki sanki tüm konutlar vatandaşlık için alınıyormuş algısı oluşturuldu. Oysa, Dubai’de 2023 yılı sonunda 100 milyar doların üzerinde satış yapılırken Türkiye’de sadece 3.5 milyar dolarlık satış yapılmıştır. 2023 yılında İngiltere, İspanya ve Portekiz’de yabancıya satışın payı yüzde 10’un üzerindeyken bu oran Türkiye’de yüzde 3’ün altına düşmüştür” dedi.
İlk kez cari açık oluşuyor
Kira fiyat artışına 2021’de başlayan sınırlama sürecinin ardından yerli yatırımcının Türkiye’ye yatırım yapmak yerine yurtdışına yöneldiğine işaret eden Kumova, şöyle devam etti: “2012-2021’de ortalama yıllık 400 milyon dolar olan yurt dışı yatırım tutarları, 2023’te 2,5 katta fazla artarak 2 milyar 86 milyon dolar oldu. Bu yıl ilk 4 aylık veriler, yurt dışından alımların 3 milyar bandını yıl sonu aşacağını gösteriyor.
Diğer yandan, Türkiye’den yabancıların 2022’de 67 bin adetle 6,2 milyar dolar hacme ulaşan alımları, 2023’te 35 bine düştü. Yıl sonu öngörümüz, yabancıya satışın 20 binin altına, satış gelirinin de 2 milyar doların altına düşmesidir. Yabancıya sattığımız ile yurtdışından aldığımız gayrimenkulü karşılaştırdığımızda, ilk 4 yıl verileri ışığında, 2024 yılı sonunda sektör tarihinde ilk defa eksiye düşecek ve cari açık vermesi kaçınılmaz olacak. Yakın geçmişteki yüzde 25 kira üst sınır kararı, ardından yatırım amaçlı konut alanların kredi kullanım oranlarının yüzde 20’nin altına çekilmesi ve 2 veya üstü evi olan yatırımcıya getirilecek olan ek vergiler bu tablonun oluşmasına neden olmuştur.”